Acheter un chalet d'alpage?

Salut a tous,

J’ai dans l’idée d’acheter un chalet en montagne, rêve accessible ou gouffre a pognon …?

Je vis en Haute Tarentaise et j’ai du mal a imaginer les difficultés liées aux restaurations sur le plan législatif et les couts réguliers (taxe d’habitation, impots,…) , sachant que je voudrais un chalet :

-loin des pistes
-hors Parc National et Zone d’adhésion
-sans raccordement électrique ni eau courante
-"a peu prés " accessible en véhicule
-maçonnerie et charpente saine ( je suis menuisier et peux réaliser moi même les travaux de restau en couverture, huisseries,…)

Par ailleurs, je suis locataire, ce sera donc mon unique propriété. Est-ce considéré comme résidence principale par les impôts ou bien c’est un statut spécial ou une résidence secondaire (même si il n’y a pas électricité, eau) ?

Dernière chose, un budget d’achat de 30-40.000 € vous parait réaliste ?

Merci pour vos infos

Bonjour peuh!

Plusieurs remarques :
Je ne comprend pas vraiment tes critères (« être en dehors du PNV », parce qu’à partir du moment où tu es propriétaire, tu y as accès comme tu veux, et même si ca peut demander des autorisations ca ne complique pas trop le truc… Et au moins, t’es direct dans ton critère « loin des pistes »).
Quel est l’intérêt de ne pas vouloir l’eau courante ? les chalets d’alpage sont souvent alimentés par des sources.
L’électricité peut facilement être fournie par des panneaux.

A mon avis pour ton budget, ca risque d’être compliqué : à ce tarif, tu auras des chalets à rénover, dont la charpente ne sera pas forcément saine.

D’un point de vue législatif, tu n’as pas le droit d’acheter une grange pour la transformer en chalet : loi montagne (A moins d’avoir un statut agriculteur…)

Enfin, un petit tour sur le bon coin en tapant chalet d’alpage en Savoie dans la rubrique vente immobilière te donnera une bonne idée des tarifs pratiqués… (y’a tous les tarifs !! c’est l’état et la situation du chalet qui changent !)

Bonjour vagabond, merci pour ta réponse

Je connais une personne ayant pas mal de problèmes en étant dans le parc, notamment sur les méthodes de restauration. J’ai aussi l’impression que les prix sont plus élevés dans le parc, j’ai envie de pouvoir partir en bivouac depuis « mon chalet » (interdiction du bivouac dans le parc de la Vanoise)
et c’est aussi une question de choix personnel (mes p’tits coin favoris ne sont pas dans le parc)

quand je dis « sans électricité et eau » je veux dire sans raccordement EDF et sans réseau « eau de ville », c’est uniquement pour ne pas être dépendant d’un quelconque revendeur de services.

Je précise que je ne souhaite pas habiter a l’année dedans, mais y passer des week-end hors du monde.

Avec ce budget tu en a assez, j’ai vu des chalet très grand avec la batisse en bon état mais avec du bordel à l’interieur avec grand terrain a 2500 mètre d’altitude pour 25000 euros

Il faut bien tenir compte de ce petit détail lorsque une grange est mise en vente.
Ce n’est d’ailleurs pas un « détail » de la loi montagne :frowning:

Un copain a acheté une grange- habitation pas chère au enchère avec une source dans Belledonne pas très loin d’un beau village et exposé sud, mais avec un accès « agricole » type chemin large, pensant la transformer comme toi en maison secondaire.
Il l’a rénové extérieurement mais sur ordre du Maire, les gendarmes sont venus à plusieurs reprise constater que la bâtisse avait bien gardé un caractère de « Grange ».

Voilà, bon courage dans ta recherche.
Mais si tu trouve avec les prix que tu demande, alors méfie toi de ce qui pourrait se cacher derrière ce bon prix. :wink:

Attention sur les termes, il faut être précis, qu’entends par grange ? la plupart des chalets d’alpage étaient des bâtiments d’estive à finalité agro-pastorale avec bien souvent une partie en grange au niveau combles. Mais pas en totalité. On trouvait généralement un espace à usage (sommaire) de « logement » au niveau médian ou en soubassement.

Et là il faut rappeler ce que dit précisément la loi montagne :
-la loi montagne autorise la rénovation des chalets d’alpage de manière dérogatoire après autorisation préfectorale, sous réserve d’un avis favorable préalable de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (si c’est en zone Agricole) et de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites (si c’est en zone « Naturelle »)

Au regard de l’urbanisme, et à l’exclusion d’une rénovation d’un bâtiment d’estive attaché à une exploitation agricole existante, le chalet d’alpage, après rénovation pourra avoir une destination en « habitation ». Il s’agira alors du cas d’une ancienne exploitation agricole abandonnée et située en zone agricole ou naturelle du PLU pour laquelle tu vas devoir opérer un changement de destination d’exploitation agricole en habitation (avec taxation au titre de l’urbanisme, puis de manière continue au niveau du foncier bâti, avec un barème adapté). La grange en niveau combles pourra également être aménagée en habitation.

Simplement le caractère habitable va être très, très contraint :
-la rénovation doit respecter le caractère architectural y compris dans toutes les mesures de rénovation (reprise des pierres existantes par exemple) Tu doubleras pas la toiture pour l’isolation (ou alors tu la fais en sous-oeuvre mais tu perds de la surface et du caractère à l’intérieur…)
-le site (accès compris) ne doit pas être modifié pour le rendre plus praticable, où vraiment à la marge : tu ne feras pas de plateforme avec terrassements pour garer tes bagnoles par exemple. Seules des modifications légères ne dénaturant pas le site peuvent être envisagées.
-aucune obligation pour la collectivité d’amener les réseaux qu’ils soient secs ou humides (si le propriétaire utilise une source privée avec entrée d’eau dans le chalet il devra dans tous les cas avoir un système d’assainissement autonome; à défaut, des toilettes sèches pourront être envisagés)
-et surtout la Commune lors de la délivrance du PC peut grever son autorisation d’une servitude d’interdiction hivernale, selon les termes suivants :
« Lorsque des chalets d’alpage ou des bâtiments d’estive, existants ou anciens, ne sont pas desservis par les voies et réseaux, ou lorsqu’ils sont desservis par des voies qui ne sont pas utilisables en période hivernale, l’autorité compétente peut subordonner la réalisation des travaux faisant l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux à l’institution d’une servitude administrative, publiée au fichier immobilier, interdisant l’utilisation du bâtiment en période hivernale ou limitant son usage pour tenir compte de l’absence de réseaux. » (L145-3 Code de l’urbanisme)
A noter : cette servitude doit être inscrite aux hypothèques pour entrer en vigueur.

Concrètement : il y incompatibilité entre classement chalet d’alpage grevé d’une servitude d’interdiction hivernale et résidence principale d’habitation…même si on le constate parfois dans les faits.

Attention : l’indication du terme « chalet d’habitation » dans un acte notarié n’engage que ceux qui le signent : si les travaux pour le rendre habitable après délaissement de l’activité agricole ont été réalisés sans autorisation administrative (après 1943) ce n’est pas un acte qui viendra attester du changement de destination ! Un acte notarié ne régularise en rien la situation. Il faut donc être très prudent à ce sujet et les notaires malheureusement manquent souvent de rigueur !

Quelques précision supplémentaires pour ce qui concerne « les granges » :

-si on parle en fait d’un mazot, ou un grenier : il s’agit d’une annexe fonctionnelle non accolée dans laquelle les règles locales d’urbanisme interdisent généralement la transformation en pièce d’habitation (logique…)

-si on parle d’une grange agricole en zone N ou A : il s’agit d’un bâtiment d’exploitation agricole dans une zone qui n’est pas destinée à recevoir de l’habitation, donc le changement de destination sur ce fondement n’est pas autorisé

Sauf justement par voie dérogatoire pour les chalets d’alpage, en considérant que leur usage est mixte, c’est à dire qu’il y a selon les cas des caves, un petit logement, une étable et un grenier. Cet usage mixte était rendu nécessaire en estive, c’est donc la très grosse majorité des cas.

Après avec la loi ALUR qui a reprécisé un peu les choses, le changement de destination agricole > habitation peut être autorisé, à condition qu’il y ait un logement existant (initialement) dans la ferme anciennement agricole (au moins 1 ou 2 pièces à vivre…) :
-en secteur de taille et de capacité limitée identifié au PLU (à titre exceptionnel)
-sur des bâtiments identifiés par le PLU (« fléchage ») pour la protection du patrimoine architectural et qui ne seraient pas classés « chalets d’alpage » (situés trop bas ou ne répondant à la typologie), sous réserve d’un avis favorable préalable de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (si c’est en zone Agricole) et de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites (si c’est en zone « Naturelle »).

Et, bien ! Merci pour vos reponses

pour Strider : Comment vérifier que le chalet est bien enregistré en « habitation », un simple passage en mairie suffit il ?

En tout cas cela me rassure un peu car je n’ai pas dans l’optique de me faire une « résidence secondaire » mais bien de garder le cachet du chalet, les contraintes imposées sont donc dans mon cas moins contraignantes (enfin cela reste a voir en fonction de l’état du chalet)

vérifie d’abord le plu de la commune du chalet que tu vises… Pas mal de communes essaient (à raison) de préserver la destination agricole des chalets d’alpage.

Se renseigner en mairie, mais attention : bon nombre de petites communes ont un personnel polyvalent assez peu qualifié pour cela, avec une connaissance très partielle d’une réglementation (comme tu as pu le voir) passablement complexe et sujette à interprétation.

La bonne garantie pour savoir s’il est classé en habitation serait la délivrance et la mise en oeuvre d’un permis de construire de rénovation au titre de la procédure « chalet d’alpage » associé une destination habitation (avec changement de destination dans bon nombre de cas, donc…), intervenues préalablement à l’achat.

Le cas contrair,e si le chalet est en zone A ou N, et qu’il servait d’estive (la plupart du temps), il y aura certainement, en plus du « peïlle » (pièce d’habitation), des parties (anciennement) agricoles dont il faudra opérer le changement de destination (en habitation) lors du permis de rénovation, et ce tout en conservant le caractère architectural du chalet.

En tout cas, l’esprit dans lequel tu penses ton projet est tout à fait compatible me semble-t-il avec la procédure chalet d’alpage. Sache toutefois que c’est une procédure longue pouvant être semé d’embûches…

Attention également au Plan de Prévention des Risques (naturels prévisibles) très souvent annexé au PLU pour les communes de montagne et qui t’interdira peut être tout simplement de faire des travaux autre que de l’entretien ou bien alors en prenant de grosses contraintes (tu feras la note de calcul qui va bien pour démontrer que le mur amont résiste à la pression d’une avalanche…). Les RTM surveillent ce genre de petites granges qui se transforment en cabane le week end puis en chalet pour les vacances puis qui sont raccordé à l’élec et puis et puis et puis…
En clair tu peux faire ce que tu veux à l’intérieur mais si tu as besoin d’un PC il y a peu de chance qu’il te soit délivré.

Y’a plus qu’a attendre l’occase en or, et faire les yeux doux au banquier !

merci a tous

En pierre, en pierre !! C’est moins kitch ! :wink:

[quote=« peuh!, id: 1742560, post:12, topic:154247 »]Y’a plus qu’a attendre l’occase en or, et faire les yeux doux au banquier !

merci a tous[/quote]
Hello Peuh,

as tu trouvé l’occase en or? c’est super difficile de trouver ce type de bien je trouve.

Je cherche un chalet à rénover également (mais je pense avoir moins de critère :smiley: ) Comment faisais tu pour chercher? Bouche à oreille? Je trouve pas vraiment de site spécialité le mieux que j’ai trouvé c’est http://www.immobilier-france.fr/ou tu peux filtrer par chalet, mais je pense qu’il y a mieux que ça,

des suggestions?

merci,

Lu

Il y en avait un à vendre près de megève à un prix raisonnable ! Je sais plus le nom du « village » genre Saint thomas ou nicolas. Accessible en raquette ou ski (motoneige) en hiver!